中古住宅のリノベーション費用

 

 
 
 
 
 


【中古住宅のリノベーション費用】

中古住宅・空き家・平屋家の近くに中古住宅が売りに出ているんだけど築40年なのね。
木造だから土地の値段だけで、家も植木も庭石もみんなタダで手に入るからお得な感じするから買っちゃおうかな?
でも、築年数からしても改修する必要があるから、そっちの費用が心配だな・・・
それとも
購入して建て替えるのも手かな?


中古住宅・空き家・平屋
確かに直す費用が心配だし、購入してから建て替えしか方法がない・・・なんてなっても大変。
不動産購入時に改修費用と建て替え費用をおおよそでも把握しておくことは大事です。

 

テーマ:

 中古住宅のリノベーション費用

 

概要

 ①はじめに
 ②建て替えの場合の費用
 ③中古住宅のリノベーション費用
 ④比較検討
 ⑤まとめ

①はじめに

 中古住宅で木造は築22年以上経つと資産価値がゼロになり、土地の値段だけで買えるという仕組みになっています。
よく見れは、庭には植木や庭石もあるし、数多く使用されているであろう柱や梁の材料もすべてタダ・・・なんか変な気もします。
とはいえ、やっぱりキッチンや浴室、それに壁紙は新しいほうがいいとかあると思います。
そのあたりを考えてみたいと思います。

②建て替えの場合の費用

まず解体費用が150万円~200万円程度です。
ここから問題。
どのくらいの性能(耐震、断熱など)や仕様(壁材、床材など)の建物を希望するかにより変わり、また設計事務所かハウスメーカーかに依頼するか、よっても変わります。
一般的に坪単価で概算は計算されますが、現状で木造住宅で30万円/坪~130万円/坪程度なのですが、かなり開きがあります。
仮に住宅展示場にあるような結構立派なグレードの中でも真ん中あたり(ややこしい表現・・・)で70万円/坪とします。
延べ床面積を80㎡くらいとして・・・

80㎡×0.3025=24.2坪
24.2坪×70万円/坪=1694万円

これに解体費用を加算して
    1694+150=1844万円     となります。

あくまで床面積も住宅のグレードも仮定が入っていますが、一つの目安となればと思います。


③中古住宅のリノベーション費用

これを書いているときは、2020年ですが、ここから木造の資産価値がゼロになる22年前だと1998年になります。
ということは、新耐震基準ではありますが、2000年前の建物なので、木造の場合、いわゆるグレーゾーン※ の建物になります。
(※グレーゾーンの話は、
リノベーションしやすい中古住宅、しにくい中古住宅を参照ください。)

グレーゾーンの建物の場合、柱や筋交の接合部に金物が設置されていないので、現行の耐震基準を下回る可能性があるので耐震補強の費用を見込んでおくごとが必要になります。
また、1981年以前の建物の場合、補強が必要になりますが、その幅もいろいろです。



なんだ・・・結局、買ってみるまで、わからんってわけね・・・。
 

そうならないように手段はあります(汗)。
キッチンや浴室などは単品ものなので、だいたい目途がつきますし、断熱工事も通常は外周部、サッシュの工事を行うのである程度の目途はつきます。
一番わかりにくいのが耐震補強工事の費用です。
そこで、現在まで行ってきた住宅の耐震補強の費用を3例ほどピックアップしてみます。

・昭和51年築  延べ床面積:69.56㎡ 補強工事前:0.3→補強工事後:1.1 設計費+工事費=360万円
                                                                             (外壁塗装含む)
・昭和38年築  延べ床面積:123.1㎡ 補強工事前:0.2→補強工事後:1.1 設計費+工事費=444万円
・昭和42年築  延べ床面積:83.36㎡ 補強工事前:0.3→補強工事後:1.1  設計費+工事費=340万円

いずれも旧耐震の建物で、家の大きさもバラつきがあり、改修の計画によってもかなり変わってきます。
とはいえ、上記の範囲では、300万円~400万円程度かかるといえます。
グレーゾーンの建物でしたら、より補強量が減るので、費用的な負担が減るといえます。
いずれこのあたりは、もっと過去のデータを精査して、わかりやすい安心できるリノベーションに貢献しようと思います。

ざっくりとですが内訳を以下に示します。正直、直接的に職人さんにお願いした場合や工務店によっても価格差があるので、言いずらいところですが、何かしらデータがないと判断にも困ると思いますので、ご意見いろいろあると思いますが、列記してみます。


一般的な中古住宅の改修費用  (家の大きさや取り入れる性能のレベルにより変わります。


足場 30万円程度
耐震補強 200万円~400万円程度
断熱改修 200万円程度
屋根葺き替え 80万円程度
外壁塗装 80万円程度
キッチン交換 50万円程度
浴室交換 100万円程度
クロス貼り換え 40万円程度
経費(工務店・設計) 180万円程度
 合計  900万円~1100万円程度

 
ざっとみると上記のようになります。


④比較検討

 このようにして見てみると、 
◆建て替えのメリット
  ・すべてが新しい               
  ・コストが最初に見えやすい
  ・リノベーションよりもコストはかかる

◆リノベーションのメリット
 ・新築より間取りが広い。(リノベ前の家が広い場合や建て替えにより法律の規制で狭くなる場合)
 ・新築よりも同程度の性能や仕様にしても、選択の幅があり、コストがかからない
 ・DIYできる場合は、自分自身で好きな部屋をじっくりとつくることもできる。
 

◆建て替えのデメリット
・間取りが建て替え前よりも、狭くなることがある。
  ・コストがリノベーションよりもかかる
   ・すべて自分の好みの空間にできるとは限らない。

◆リノベーションのデメリット
 ・予算によっては、既存のものをそのまま使うことも
 ・解体工事が済むまで最終的なコストが見えにくい。(設計時Jの調査にもよりますが)
 ・建替えと異なり、規格化されていない面が多く、選択幅が広すぎてめんどくさいことも。

 

⑤まとめ

  こうして見てみると、建替えか、リノベーションかは一概に言えないと言えます。
建て替えのメリットがリノベーションのデメリットになるようなところがあり、裏表の関係に近いです。
ただ経験として、リノベーション費用が建て替え費用の6割程度を超え始めると建替えを選択する方が多いようです。
先ほどの例だと・・・

1844万円×0.6=1106万

となります。
例として挙げたリノベーションの概算費用でギリギリって感じでしょうか。
この予算を物件を調査したあとにどれだけ算出できるかが、勝負になります。
まずは、調査をきちんとすること、これに尽きると思います。

そして最終的な判断は・・・

結局、コスト的な側面のほかにどんな家に住みたいか?によるのではないかと思います。


自分の場合も、じっくりと自分で試行錯誤しながらもDIYを楽しみたいから中古の住宅を買った・・・そんな感じです。

「これからどんな家に住みたいか?」を考える機会ともいえるのではないでしょうか。
  

 

 

 
 
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