【ﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝしやすい中古住宅、しにくい中古住宅】

中古住宅を購入して、リノベーションしたいけど、新築した方がいいのかな？
建物の仕組みもよくわからないうえに、工事現場を見ているとたくさんの人が関わるみたいだし複雑だね。
まるでパソコンみたいにブラックボックスにも見たい。
見積もりとっても、大きな金額ばかりが目に付いて、中身をわかりにくいし、不安だね。
　

では、今回のテーマは
「【初心者向け】中古住宅のリノベーションしやすいもの、しにくいもの」で。
これから中古住宅を活用したいと思っている人も役立つはずです。

概要

①中古住宅の築年数と構造体の変化

　　建築基準法は、１９８１年に大きく変わっています。また木造は構造関連の規定について２０００年にも改定が加わっています。
　　１９８１年：１９７８年の宮城沖地震ののち、耐震設計法が大幅な見直し。
 　　　　　　 　これにより上層階の地震力の割増などが改訂。
　　　　　　　　木造については、地震に対して必要な力がアップされて、
                必要とされる耐力壁の量が増えました。

　　２０００年：１９９５年の阪神・淡路大地震をうけて、
                建築物の性能を明示した設計へのニーズが高まりました。
　　　　　　　　性能設計に向けて構造規定の大幅な改定が行われました。
　　　　　　　　木造については、
 　　　　　　　 ①基礎の仕様（実上の地盤調査義務化）
                ②筋交接合部の仕様
　　　　　　　　③耐力壁の柱の接合部の仕様
                ④偏心の確認（耐力壁の配置のバランス）などが追加。

こんな感じで主な改正がされています。実際、地震が起こり、
被害が大きいと改正されるような流れとなっており、
いまだ予知できない地震が相手ですから、仕方ないのかもしれません（汗）
建物オーナーからするとたまったもんではありませんが・・・。

とはいえ、この流れを見てくると、２０００年以降に建築されたもののほうが、
リノベーション費用がかからんだろう・・・
ということが容易予測できると思います。
 少なくとも構造に対して補正する費用は少なくて済みます。


じゃ、１９８１年前のものってやっぱり、
買ったらだめなの？・・・

とかっていう疑問は当然、でてくると思います。　
カギは、自分の望む間取りと構造の種類に関係してきます。　　　　　　　　　　　　　　　

　②間取りと構造の種類

 　コスパの良さから考えれば、自分の欲しい間取りと現状が
ほほ一致していることに異論はないと思います。

でも中古住宅の一つの良さは自分なりにアレンジできるところではないでしょうか。
  木造住宅の種類として、
①在来軸組工法②ツーバイーフォー工法③型式適合認定ものハウスメーカー特有の仕様がありますが、特に③は改修がかなり厳しいです。

一番技術が普及していてねらいやすいのは、①の在来軸組工法ものでしょうか。これでしたら耐震診断法や耐震補強方法が数多くされており、１９８１年以前につくられたいわゆる旧耐震ものでもリノベーションは行いやすいといえます。
でも、費用の面が心配になりますが、基本的に耐震補強は壁を補強していくので、間取りを変えるようでしたら、壁の移設、追加に合わせて耐震補強していけばコストは圧縮されます。

ちなみに断熱工事は外周部にすべて断熱しなければならないので、このような入居前のリノベーション工事の時にやるのがよいと思います。　

さらに注意する点として、現在の状態の図面があるかどうか、さらに違反していなかもポイントになります。

　③図面の有無と適法性

 　図面については、あったりなかったりホントにいろいろです。
几帳面なオーナーのもとにあった建築物ではきちんと保管されている場合もありますが、実際、建築してからほとんど引っ張り出す必要がない場合は、図面のありかが不明な場合多くあります。
図面があるとリノベーションにおいて、とても役立つので図面が存在しているもののほうが断然よいです。
もともとない？場合もあるので、正確ではありませんが、

図面がきちんとある＝建物が大事にされていた

ともいえるので、メンテナンスがきちんとされている可能性が高いとも言えます。
 
また、適法性についてですが、木造だけでなく、築年数を重ねたビルにもあることなのですが、違法な増築をしていたり、もともと違反な広さで建てられているものがあるので、違反状態の有無は築年数問わず確認すべきです。
違反の是正工事にコストがもっていかれるのも損なものですから。
この点については、図面の有無の確認とともに完了検査がきちんとおこなわれていればなお安心です。
（逆にいうと、工事完了時の検査がないものも多数あるということですが・・・製品検査なしみたいなもの）

◆論結