【アパートの法律！】

資産活用として、中古のアパートを購入した人がいるのだけど、
工事がなかなか進まないみたい。法律的になんか問題になっているらしいね。
ちょっと前もアパートの間仕切り？みたいなものも問題になっていたよね。



アパートって、普通の住宅と違って、ちょっと法律が複雑で厳しいのです。
結構、行政とのやりとりで苦労した経験（汗）をもとにまずは知っておくべき法律をピックアップしてみます。
ピックアップは独断と偏見もありです。

 

テーマ：

アパートの法律について
 

概要

①はじめに

アパートは建築基準法の中においては、「共同住宅」という言葉で定義されます。外階段や廊下が各住戸ごとに別になっている場合は「長屋」と呼ばれ、法律的に考え方が違ってきます。（どちらかというと共同住宅より規制が緩いです。）ここでは、共同住宅のみに焦点をあてます。
共同住宅は、生活を共有する建築物として「特殊建築物」に分類され、一般住宅や長屋に比べ、生活形態の異なる人々が共同で住むので避難や防火上危険が高まる可能性があるため、避難や防火上の法律上の制限が厳しくなっています。
以下、共同住宅にとりわけかかる法律をざっくりとポイントを拾ってみます。

②地域的な規制

いわゆる用途地域ごとの規制については、工業専用地域（工場ばかりが建っているような場所）以外は、ＯＫです。

③建築敷地と道路の関係

 ◆東京都における法律として、路地上敷地の制限があります。(いわゆる旗竿敷地）
路地を経由して敷地が道路に接するような場合は、防火上の安全確保のため、共同住宅は建築が原則として禁止されています。

この路地の長さ、幅などにより規制が緩和されますが、東京都の場合は、まずはこのような旗竿の形をした敷地には要注意！ということです。

◆さらに東京都における条例ですが、窓先空地の設置
各住戸は、道路に直接面する窓または一定以上の幅の庭（窓先空地）に面する窓を設置しないといけません。
避難上の安全のためのもので、窓先空地から道路に接するまでの規定もありますが、まずは共同住宅の場合は、ベランダの窓の前に一定の避難できる場所が必要だということをチェックしておくとよいと思います。
※建ぺい率が大丈夫だから敷地いっぱいまで建てられる・・・とか考えていると、ついウッカリしてしまいがちな点です。

窓先空地の幅は、住戸等の床面積の合計により変わりますが、１．５ｍ～４ｍの幅となります。

④衛生・防火上の規定

 ◆界壁
界壁は各住戸を仕切る壁のことですが、衛生上の規定と防火上の規定の二つがかかります。
衛生上の規定として、お隣の音が聞こえないように遮音規定があります。お隣の音が聞こえにくいように界壁は小屋裏または天井裏まで達するようにすべし、とあり、
一方、防火上の規定として、お隣の火事が燃え広がらないように、界壁は燃えにくい構造（準耐火構造）にして、小屋裏または天井裏に達するようにすべし、という規定があります。

⑤避難規定

 ◆２以上の直通階段の設置
６階以上の場合は、居室の床面積によっては、地上まで直接行ける階段を２つ必要となります。

⑥大規模な模様替え・大規模な修繕

 通常の住宅とは異なり、屋根の葺き替えや外壁の張り替えで、確認申請が原則、必要となるので注意が必要です。
例えば、先に挙げた旗竿の敷地に既に建っており、建替えができないようなアパートの場合、法律的には外壁の張り替えや屋根の葺き替えができない場合があります。うっかりすると抜け落ちるので要注意です。 

⑦まとめ

以上、ピックアップしてみましたが、共同住宅の規定は、詳細な規定まで入れると多数あり、ここに挙げたのは、１５年ほどマンションやアパートを設計してきて、個人的につまづいたりしたところ・・・という感じになってしまいました。
なお、ワンルームマンション条例という名前などであまり狭い部屋（２５㎡未満とか）はダメという場合もあります。
←東京２３区内などです。
日影規制にもかなり苦い思いをしてきましたが、ここでは共同住宅のみ、というくくりにしたので外しました。



アパートは投資案件でよくあるよね。もっと説明がほしいよね・・・・・

すいません。引き続き、追記します。