耐震補強・改修・増築・リノベーション・中古住宅・空き家・平屋・用途変更 アパート 一内山建築設計室 一級建築士事務所|東京都 東大和市 立川市 武蔵村山市 日野市 国分寺市 昭島市 国立市 小平市 大田区

 

 
 
 
 
 

設計

まず工事の前に徹底して設計を詰める

設計をおざなりにして、施工にとりかかると工事中や工事完了後にいろいろと変更や追加点が発生して、コストが余計にかかってしまう事態を招きます。

いろんな考えを検討した上で設計を詰めていくことが重要です。
多額の費用がかかることなので、後戻りは避けたいものなので、事前に考えをきっちりと詰めておくこと・・・これが重要です。

まずは、お話を十分にヒアリングの上 、検討を繰り返し、プランに反映していきます。

住宅は3回住み替えないと満足できないという話も、住んだときのイメージをきちんと固めていなかったために起こるものです。まずはきちんと今後の生活像をはっきりとさせ、プランに反映させることが大切です。


建替え・新築については、法律面もかなり影響してきますので、十分な検討が必要です。
大規模な改修の設計の時も敷地の法律的な調査を行い、建替えた場合との比較もご提案しています。

設計


  

手順について


 お問い合わせメール・お電話・・・・・・・・・まずは、お気軽にお問い合わせください。

 現地及び法律関係の机上調査・・・ご要望の建築が成立するか方向を確認します。 ここまでは無料です!(期間にして3日間程度)



 ご契約の上、実際に現地調査・・・・・・・・改修の場合は、まず現地調査をします。

 関係する行政庁にて法調査・・・・・・・・・関連法令を確認していきます。

 調査とご要望から設計案を提示・・・・・まずは大まかなプランをご提案します。

 模型、3Dモデルなどで検討・・・・・・・・設計の方向が決まったら、模型や3Dモデル、サンプルなど検討しながら、詳細を詰めていきます。

 工事見積もりのための詳細図作成・・・見積もりに向けての詳細図も作成します。

 工事業者に見積もりを依頼・・・・・・・・・設計図面が一通りできたら見積もりを依頼します。(契約~ここまでで約1~3か月程度<確認申請が不要な場合>)

進行スケジュールについて

 
調査から設計図書作成、そして工事見積もり、工事着工、工事完成までどのくらいかかるのか、以下、おおよその目安です。

 お問い合わせいただいて机上調査で3日程度

 現地調査は3時間程度で行い、報告まで1週間~2週間程度

 調査結果から改修のための設計を行います。設計期間が1か月程度です。
ただし、依頼者様の意向が途中で変わる場合などは、2か月以上かかる場合もあります。

 工事見積もりを工事会社に依頼します。
通常は3週間程度、見積もり作成時を設定
しています。

 工事見積もりとご予算との調整・交渉で1か月程度です。


 いよいよ工事に入ります。工事期間は工事のボリュームによりかなり変わります。
    1000万円くらいの改修工事で2~3か月程度かかります。

以上、このような進行スケジュールとなりますが、最初のお電話から工事完了まで、天候など左右される要素はありますが、おおよそ7か月から8か月程度となります。
 

費用について
内容 料金
 設計・工事監理      
 
工事費の10%程度  
 マンションリフォーム設計・工事監理
 
工事費の10%程度              

 
上の料金表でいくと、工事費の割合で決まるので、当然疑問に思われるのが、工事費が決まらない設計契約段階では、値段はどう決まるのか?という点です。

例えば、1500万円の建築工事の場合、150万円が設計および工事監理費用となります。
実際、設計契約から工事監理の終了、つまり工事完了まではどんなに短くても3か月、通常は半年以上はかかります。
実際、設計および工事監理業務は人件費と経費それと技術料となります。
そうなると、契約から契約終了までの時間が長ければ長いほど、費用がかかる可能性が高くなりますので、費用を負担するお客様の側としては、見えない費用がかかるのでは・・・?と不安がでてくるのではと思います。

その点の取り決めが実は国土交通省で建築士の業務報酬基準として定められています。
上の資料は細かく書いてありますが、概略版はこちらで見れます。

きちんと国が定めてある基準があるので安心のはずですが、この基準に沿って費用を計算していくと、工事費の10%を超える場合もでてきます。(むしろ、10%を超える場合が多い・・・)

そこで、当社では契約時ではお客様のご要望の計画を聞いて、業務報酬を予測して見積もりを出し、着手金を決定します。
その後、上記の「手順について」ののところで工事金額が決定した段階で10%を限度として工事監理費を決定する、という方式でやっています。


 

設計ツール~BIMによる設計に切り替えました。

今までは2次元CADと3次元モデリングを組み合わせておこなってきましたが、2018年より試行錯誤しながら、BIM(ビルディング インフォメーション モデリング)を導入しております。
いろんなソフトを使用してみて、結果、GRAPHISOFT社の
ARCHICADというBIMソフトに現在、落ち着いています。

設計段階で施工段階の情報までもデータ化し、さらにコストや仕上げ、管理状態までデータ化することで、施工現場をスムーズにし、維持メンテナンスを適切に行えるようになることを目指します。

ビルディング インフォメーション モデル なので、モデリングだけでなくいかにデータにインフォメーション、つまり建築的な情報をいれるか?いれすぎてデータが過剰に重くならないか?が議論のあるところですが、有効な活用をすべく追及していきます。



 

  

 メール、電話によるご相談は無料ですので、お気軽にご相談下さい。

 

 
 
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